Wohnungseigentumsrecht Bochum

Wohnungseigentum zu erwerben bedarf grundsätzlich gründlicher Vorbereitung. Man muss sich darüber im Klaren sein, dass man nicht nur die Wohnung kauft, sondern sich auch in eine Gemeinschaft mit den anderen Wohnungseigentümern einbringt. Dieses Gemeinschaftsgefüge macht zwar manches leichter, schränkt jedoch das Recht, sein Eigentum nach Belieben nutzen zu können, nicht ganz unerheblich ein. Dabei sind die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts / Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, durchaus kompliziert und mit Tücken versehen.

Das Gebiet des Wohnungseigentumsrechts umfasst Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wohnungseigentumsverwaltung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage, Eigentümerversammlung, Eigentümerbeschluss, Verwaltungsbeirat, Rechte und Pflichten der Miteigentümer, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte, bauliche Veränderungen, Modernisierung und Instandsetzung, gerichtliche Anfechtung von Beschlüssen, Entziehung von Wohnungseigentum, Beitreibung von Hausgeldern, Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung.

Im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, ist das Wohnungseigentum an einer einzelnen Wohnung speziell fixiert und geregelt. Der Anspruch an das Eigentum einer Wohnung wird durch eine Eintragung im Grundbuch geregelt. Bei entsprechender Begründung erhält jede Wohnung ein Grundbuchblatt. Text im Grundbuch wird grundsätzlich nicht gelöscht, d.h., es können alle Rechte die an einem Wohnungseigentum bestehen bzw. bestanden haben, eindeutig nachvollzogen werden.

Jedes Wohnungseigentum, das über ein eigenes Grundbuchblatt verfügt, kann wie jede andere Immobilie auch, verkauft , verschenkt oder belastet werden, z.B. mit Hypotheken, Grundschulden, einem Wohnungsrecht oder einer Leibrente. Bei einem Verkauf ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich, wenn dies bei der Begründung des Wohnungseigentums so festgelegt wurde; die Zustimmung darf aber nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.

Es finden sich im Wohnungseigentum drei wichtige Faktoren, die beachtet werden müssen:

1. Es gibt ein Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung.
2. Der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum besteht immer. Besonders an Grundstücken und am Verwaltungsvermögen.
3. Es herrscht ein Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Grundstück und alle konstruktiv notwendigen Teile des Gebäudes (z.B. Dach, tragende Wände) sind nach zwingender gesetzlicher Vorschrift gemeinschaftliches Eigentum; dies gilt auch z.B. für das Treppenhaus oder den Heizungsraum in einem Wohnblock. Sondereigentum besteht also jeweils nur an den Räumen der betreffenden Wohnung.

Wer eine Wohnung erwirbt, kauft sich in eine Gemeinschaft ein. Für alle Eigentümer gelten gleiche Spielregeln. Welche das sind, legen die Teilungserklärung, Gemeinschafts- und Hausordnung fest.

Die Teilungserklärung regelt, was wem in der Wohnanlage gehört. Alle Miteigentümer sind mit ihren Anteilen an der Wohnanlage vermerkt.

In der Gemeinschaftsordnung werden die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen festgelegt. Sondereigentum sind die Wohnräume, einschließlich Balkone und Terrassen. Das Sondereigentum muss der Eigentümer in der Regel auf eigene Kosten instand halten. Teileigentum sind unbewohnte Räume, die die Eigentümer gemeinschaftlich nutzen, beispielsweise eine Waschküche oder ein Partyraum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Außenwände, Fassaden, das Dach, tragende Gebäudeteile, das Grundstück, einschließlich der Grünflächen sowie Heizung und Versorgungsleitungen.

Für Teil- und Gemeinschaftseigentum müssen die Eigentümer in der Regel gemeinsam aufkommen. Ebenfalls Teil der Gemeinschaftsordnung sind die Regeln, nach denen gemeinsam anfallende Kosten, etwa für Hausreinigung, Abwasser oder Gartenpflege, auf die Eigentümer zu verteilen sind. Ein Beispiel: Die Kosten für die Müllabfuhr werden nach der Zahl der Personen in einer Wohnung verteilt.

Die Hausordnung regelt, ähnlich wie bei Mietern, das tägliche Miteinander. Dazu gehören beispielsweise das Einhalten von Ruhezeiten oder das korrekte Anbringen von Blumenkästen auf den Balkonen.

Die Wohnungseigentümer eines Grundstücks bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft und fassen Beschlüsse über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in einer Wohnungseigentümerversammlung.

Die Verwaltung erfolgt durch den Verwalter, der von der Versammlung der Wohnungseigentümer (für höchstens 5 Jahre) gewählt wird.

Zur Deckung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum hat jeder Wohnungseigentümer an den Verwalter ein monatliches Wohngeld zu zahlen, dessen Höhe (wie der gesamte Wirtschaftsplan) in der Wohnungseigentümerversammlung beschlossen wird. Bei kleinen Wohnungseigentümergemeinschaften wird häufig von der Bestellung eines Verwalters abgesehen.

Die Rechtsform des Wohnungseigentums kann auch dann verwendet werden, wenn (erwachsene) Kinder in dem Einfamilienhaus der Eltern eine eigene Wohnung ausbauen bzw. hierzu einen Anbau (oder auf dem elterlichen Grundstück sogar ein frei stehendes Einfamilienhaus) errichten wollen. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind.